प्रॉपर्टीत पैसे टाकणारच असाल, तर
रिअल इस्टेट – गुंतवणूक करताना कसा विचार करावा
गेल्या काही लेखात आपण ‘रिअल इस्टेट ही सर्वसामान्यांसाठी एक चांगली दीर्घकालीन गुंतवणूक आहे’ या गैरसमजाचे खंडन केले. मात्र आपल्या प्रत्येकाच्या बघण्यात कोणी ना कोणी असं असतोच की ज्यांनी २५-३० वर्षांपूर्वी घेतलेली घरे किंवा वडिलोपार्जित मालमत्ता विकली आणि त्यातून चांगला परतावा मिळवला. मात्र या कालावधीत त्या प्रॉपर्टीच्या आजूबाजूला झालेले बदल, त्या परिसराचा झालेला विकास, लोकसंख्येची वाढ आणि तदनुषंगिक मुलभूत सोयीसुविधांमध्ये पडलेली भर हे किमतीवर प्रभाव पाडणारे घटक आपण विचारात घेत नाही. रिअल इस्टेट इंडस्ट्रीचे आजचे स्वरूप हे २५-३० वर्षांपूर्वीपेक्षा प्रचंड बदललेलं आहे. त्यामुळे भविष्यासाठी जर आज रिअल इस्टेट घ्यायची झाली तर परताव्याविषयी वास्तववादी आशा ठेवण्यासाठी या गोष्टींचा विचार करण्याची गरज आहे.
रिअल इस्टेट मधील परतावा हा पाच प्रमुख घटकांवर अवलंबून असतो असे मानले जाते आणि आपल्याला त्यातून मिळणारा नफा हा या पाच गोष्टींचा परिपाक असतो. सर्वात प्रथम म्हणजे पडीक किंवा शेतजमिनीचे कागदोपत्री वर्गीकरण ‘निवासी’, ‘व्यावसायिक’ किंवा ‘औद्योगिक’ केले जाते. त्यामुळे जमीन ‘डेव्हलप’ करण्यास मान्यता मिळते. जमिनीची किंमत वधारते आणि जमीन मालकाला याचा सर्वात मोठा फायदा होतो. दुसरा घटक रस्ते, वीज पाणी इत्यादी मुलभूत सुविधा यांची उपलब्धता ज्यायोगे या जमिनीचा वापर घरबांधणीसाठी करता येऊ शकेल. तिसरे म्हणजे त्या परिसरातील लोकसंख्येतील वाढ आणि त्यामुळे निर्माण होणाऱ्या वाहतुकीच्या सोयी, दुकाने, हॉटेल्स, शाळा, हॉस्पिटलं इत्यादी सुविधा. चौथा घटक म्हणजे दर १२-१५ वर्षातून येणारी रिअल इस्टेट इंडस्ट्रीमधील भरती-ओहोटी. आणि पाचवा घटक म्हणजे वार्षिक चलनवाढ किंवा महागाईदर.
जेव्हा आपल्या आधीच्या पिढीतील लोकांनी रिअल इस्टेट घेतली ती बव्हंशी जमीन किंवा मुख्य वस्तीपासून काहीसे दूर असलेल्या घरांमधील गुंतवणूक होती. भारतात गेल्या २०-२५ वर्षात प्रचंड वेगाने शहरीकरण झाल्याने नवीन सोयीसुविधा निर्माण झाल्या. त्यामुळे वर दिलेल्या पैकी पाचही किंवा किमान चार तरी घटकांचा फायदा त्या लोकांना मिळाला.
पण आताच्या काळात आपण बिल्डरने बांधून पूर्ण केलेला भरवस्तीतला किंवा टाउनशिपमधला फ्लॅट विकत घेतो. यामधे पहिल्या तीनही घटकांचा पूर्ण फायदा हा बिल्डरकडे आधीच गेलेला असतो. तुम्हाला घर विकताना बिल्डर भविष्यात होणाऱ्या विकासाचा फायदादेखील तुमच्याकडून वसूल करण्याचा पुरेपूर प्रयत्न करत असतो. ‘इथून मेट्रो जाणार आहे’, ‘शेजारीच मॉल येणारे’, ‘नवीन एअरपोर्ट होणार आहे’ इत्यादी कारणांखाली तो भविष्यातील भाववाढ स्वतःच्या पदरात पाडून घेतो. अर्थातच एक ग्राहक किंवा गुंतवणूकदार म्हणून आपला भविष्यातील परतावा त्यामुळे कमी होतो.
जर गुंतवणूक म्हणून घ्यायचे असेल तर आडबाजूच्या किंवा अविकसित भागातील प्रॉपर्टी घेणं आणि तिथे मुलभूत सोयीसुविधा तयार होण्याची वाट बघणं याला पर्याय नाही. अर्थात आपण गुंतवणूक केलेल्या भागाचा विकास नक्की कधी होईल, किती प्रमाणात होईल ते आधीच सांगणे कठीण असते आणि त्यामुळे ही जोखीम आपल्याला घ्यावी लागते. उदाहरणार्थ गेल्या २५-३० वर्षात मुंबईच्या सेन्ट्रल उपनगरांच्या तुलनेत पश्चिम उपनगरे फार मोठ्या झपाट्याने विकसित झाली आणि तेथील रिअल इस्टेटच्या किमती अनेकपट अधिक वाढल्या. गेल्या आठवड्यातील ‘रेसिडेक्स’ मधील ११ वर्षातील वाढीचे कोष्टक देखील – २६ पैकी १७ शहरातील भाववाढ महागाईदरापेक्षा कमी होती – हीच बाब अधोरेखित करतात.
अनेकांची अशी भावना असते की ‘आमच्या एरियात किमती वाढतातच’ आणि त्यासाठी ते ‘मी इतक्या किमतीला इतक्या साली फ्लॅट घेतला’ आणि ‘या वर्षी आमच्या बाजूचा फ्लॅट अमक्या किमतीला गेला, म्हणजे इतके टक्के वाढ झाली’ वगैरे आकडेवारी देतात. मात्र मागे म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटला काही सतत वाढण्याचे वरदान मिळालेले नाहीये.
किंबहुना ज्या वेगाने गेल्या दशकात किमती वाढल्या त्याच वेगाने भविष्यात वाढू शकत नाहीत हे एका सोप्या गणिताद्वारे हे समजावून देता येईल. गेल्या आठवड्यातील लेखातील रेसिडेक्स निर्देशांकाच्या कोष्टकानुसार चेन्नई आणि पुणे या शहरांमधील रिअल इस्टेटने गेल्या ११ वर्षात सर्वात जास्त परतावा दिला. या शहरात प्रॉपर्टी घेतल्यास हा परताव्याचा दर भविष्यात मिळू शकेल काय?
पुण्यात वार्षिक सरासरी ११%ने २००७ ते २०१८ मधे रिअल इस्टेटच्या किमती वाढल्या. म्हणजेच २००७ साली रू ३० लाखाला घेतलेली प्रॉपर्टी आता रू ९५ लाखाला पोचली. जर आज ९५ लाख किंमत असलेल्या प्रॉपर्टीवर भविष्यात देखील ११% ने वार्षिक सरासरी परतावा मिळवायचा तर २० वर्षात त्याची किंमत रू ७.६ कोटी व्हावी लागेल.
आज एखाद्याला ९५ लाखाला प्रॉपर्टी विकत घेण्यासाठी सुमारे २० लाख डाऊन पेमेंट करावे लागेल आणि ७५ लाखाचे गृहकर्ज मिळेल. सध्याच्या ८.९% दराने २० वर्षांच्या कर्जावर त्याला ६७,००० चा मासिक हप्ता भरावा लागेल. जर मासिक हप्ता त्याच्या पगाराच्या ५०% धरला तर त्याचं मासिक उत्पन्न हे रू १३४,००० असावं लागेल.
आता, २० वर्षांनी तीच प्रॉपर्टी ७.६ कोटीला दुसऱ्या कोणीतरी घेण्यासाठी त्या व्यक्तीला ६.१ कोटीचे कर्ज काढावे लागेल आणि त्याचा रू ५.५ लाख मासिक हप्ता भरावा लागेल. त्यासाठी त्याला दरमहा रू ११ लाख पगार (!) असावा लागेल.
एक गोष्ट नक्की आहे की रिअल इस्टेटमधील किमतींची भविष्यातील वाढ ही त्या भागातील लोकांच्या उत्पन्नातील वाढीशी निगडीत असेल. आणि लोकांच्या उत्पन्नातील वाढ खालच्या पातळीवर जेवढ्या वेगाने होते तेवढ्या वेगाने ती पुढे होत नाही. एवढ्या वेगाने लोकांच्या उत्पन्नात वाढ होण्यासाठी IT सारखी अजून कुठली तरी इंडस्ट्री जन्माला यावी लागेल आणि त्यात मोठ्या प्रमाणात लोकांना नोकरी मिळावी लागेल.
आपण घेत असलेली प्रॉपर्टी ‘महागडी’ आहे का याचे उत्तर शोधण्यासाठी त्याचे भाडे किती मिळेल आणि त्यावरील कर्जाच्या व्याजापोटी किती भरावे लागतील याची तुलना करायला हवी. भारतात बहुतेक ठिकाणी प्रॉपर्टीच्या किमतीच्या केवळ २-४% वार्षिक भाडं मिळू शकतं. त्यातही एजंट कमिशन, कायदेशीर प्रक्रियांचा खर्च, भाडेकरू बदलून जाताना रंगसफेदीचा खर्च आणि मिळणाऱ्या भाडेउत्पन्नावरील कर वगैरे वजा जाता गुंतवणूकदाराच्या हाती जेमतेम १-१.५% लागतात. व्याजदर ८.९-९% च्या आसपास आहेत म्हणजेच तफावत फार मोठी आहे.
जर विक्रेत्याच्या अडचणीमुळे किंवा इतर कुठल्या कारणाने इतक्या कमी किमतीत तुम्हाला घर मिळाले की ज्यावर वार्षिक ६-७% भाडेकमाई होऊ शकते तर ती किंमत एक गुंतवणूकदार म्हणून चांगली म्हणता येईल. त्यासाठी योग्य संधी मिळेपर्यंत रिअल इस्टेट पासून लांब राहण्याची तयारी ठेवली पाहिजे.
--- प्राजक्ता कशेळकर
